Tahliye Taahütnamesi

      Ülkemizin gündeminde son dönemlerde kiracı ve kiraya veren arasında taşınmazın tahliyesi noktasında yaşanan uyuşmazlıklar oldukça fazla yer edinmektedir. Bu noktada Türk Borçlar Kanun’unda yer alan düzenlemeler esas olarak zayıf konumda kabul edilen kiracının korunmasına yönelik olmakla birlikte, kiracı tarafından verilen yazılı tahliye taahhütnamesi bu durumun bir istisnasını oluşturmaktadır.

        Tahliye taahhütnamesi, kiracının belirli bir tarihte kiralanan konutu veya işyerini terk etme edimini taahhüt ettiğini bildiren, icra edilebilir, yazılı irade beyanıdır. Bu husus hukukumuzda Türk Borçlar Kanunu’nun 352/1 maddesinde “Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.” şeklinde düzenlenmekle birlikte, yalnızca konut ve çatılı işyeri kiraları bakımından uygulama alanı bulmaktadır.

     Öncelikle belirtmek gerekir ki, kiracının verdiği tahliye taahhütnamesinin geçerliliği belirli koşullara bağlıdır. Tahliye taahhütnamesinin geçerlilik şartları ise şöyledir:

        Tahliye Taahhütnamesi Yazılı Olmalıdır.

    Tahliye taahhütnamesinin yazılı olması gerektiği Türk Borçlar Kanunu madde 352’de yer almakla birlikte, ilgili kanun maddesinde düzenlenen şekil şartı, bir geçerlilik şartıdır. Öte yandan taahhüdün adi yazılı şekilde verilmesi yeterli olup, noterlikçe düzenleme veya onaylama şeklinde alınmış olmasının kiraya vereni koruyucu bir işlevi bulunmaktadır. Bu haliyle noterlik marifetiyle alınmış tahliye taahhütnamesinin mevcudiyeti, icra yoluyla kiralananın tahliyesine başvuran kiraya verene karşı, kiracının imza inkârında bulunma imkânını ortadan kaldırmaktadır.

        Kiralananın Teslim Tarihinden Sonraki Bir Tarihte Taahhüt Verilmiş Olmalıdır.

    Tahliye taahhütnamesinin şartlarından bir diğeri ise, taahhütnamenin verildiği tarihtir. Bu noktada Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 11/03/2008 tarih 2008/11 Esas numaralı kararında “Gayrimenkul Kiraları Hakkındaki Kanun’un 7/a maddesi ve yerleşen içtihatlara göre tahliye taahhütnamesi sebebiyle açılan davalarda tahliye kararı verilebilmesi için taahhütnamenin sözleşmenin yapılmasından sonra, kiralananda oturulurken serbest irade ile verilmesi gerekir. Bu özellikleri taşımayan taahhüde dayanarak tahliye kararı verilmesi mümkün değildir.”  diyerek, tahliye taahhütnamesinin alındığı tarihin, kira sözleşmesinin yapılması ve yine kiralanan mecurun kiracıya teslim edilmesi sonrası olması gerektiğini, öte yandan bu haliyle taahhüdün özgür irade beyanı olması gerektiği hususunu ortaya koymaktadır. Bu hususların yanı sıra tahliye taahhütnamesinde, tahliye tarihinin boş bırakılması halinde Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 1991/11792 Esas sayılı kararında “ Maksada uygun yazılmak suretiyle beyaza imza geçerlidir. Boş belgenin maksada uygun doldurulmadığının davalı tarafça ispatı gerekir. Ancak, davalının beyaza imza atmakla da sonradan meydana gelecek olayların sonucuna katlanması gerektiğinin kabulü gerekir.” şeklinde karar vererek bu hususu beyaza imza olarak değerlendirmiş, kiracının, kiraya verenle arasındaki güvene dayalı ilişki hasebiyle geçerli olarak kabul etmektedir. Öte yandan tahliye taahhütnamesinde düzenleme tarihinin boş bırakılması durumunda ise, taahhüdün kiralananın tesliminden önce verildiği iddiasının kiracı tarafından ispat edilmesi halinde, kiraya veren anlaşmazlığa konu taahhütnameye dayanarak taşınmazın tahliyesini talep etmesi mümkün olmayacaktır.

 

    ·                  Tahliye Taahhüdü Kiracının Kendisi Tarafından Verilmelidir.

       Kiracının, bizzat kendisi veya vekili aracılığıyla taahhütte bulunması gerekir. Birden fazla kiracının bulunması durumunda ise, tahliye taahhüdü tüm kiracılar tarafından verilmelidir. Kiralanan taşınmazın aile konutu niteliğinde olması hali ise ayrıca bir önem arz etmektedir. Bu noktada aile konutu niteliğindeki taşınmazın tahliyesi için düzenlenen taahhütnamede, eşin muvafakatinin de bulunması bir geçerlilik şartıdır.

    Gerekli şartları taşıyan bir tahliye taahhütnamesinin alındığı kira ilişkisinde, kiralanan mecurun, taahhüt edilen tarihte kiracı tarafından tahliye edilmesi gerekmektedir. Kiracı tahliye taahhütnamesi ile üstlendiği tahliye etme borcunu yerine getirmediği takdirde, kiraya veren tarafından Türk Borçlar Kanunu madde 352/1’de düzenlenen hukuki imkânlara başvurulabilecektir. Bu yollardan ilki bu tarihten başlayarak 1 ay içinde icra takibi yoluyla tahliye, bir diğeri ise yine aynı süre içerisinde dava yoluyla taşınmazın tahliyesi yoluna başvurmaktır. Öncelikle önemle belirtilmesi gereken bir husus mevcuttur ki, ilgili kanun maddesinde düzenlenen 1 aylık süre hak düşürücü süre olup, sürenin geçirilmesi halinde kiraya veren bu hukuki imkânlardan yararlanma hakkını kaybedecektir.  

    ·                   İcra Takibi Yoluyla Kiralanan Taşınmazın Tahliyesi 

    Kiralanan mecurun tahliyesi için taahhütnamede belirtilen tarihten başlayarak 1 ay içinde ilamsız icra yoluna başvurulması gerekmektedir. Bu husus İcra ve İflas Kanunu madde 272’de düzenlenmiştir. Bu düzenlemeye göre 1 aylık hak düşürücü süre içerisinde icra yoluna başvurulması halinde icra müdürlüğünce, kiracıya herhangi bir itirazı var ise 7 gün içinde bildirmesi gerektiğini, herhangi bir itirazı yok ise 15 gün içerisinde taşınmazı tahliye etmesini, aksi takdirde icra dairesi tarafından taşınmazın zorla boşaltılacağını içeren tahliye emri tebliğ edilir. Kiracının 7 gün içerisinde tebliğ olunan tahliye emrine itiraz etmesi halinde, takip duracaktır. Belirtilmelidir ki takibe devam edilebilmesi noktasında, kiraya veren tarafından başvurulması gereken hukuki yollar, tahliye taahhütnamesinin niteliğine göre değişkenlik gösterecektir. Bu noktada tahliye taahhütnamesinin noter aracılığıyla düzenlenmiş veya onaylanmış olması halinde kiraya veren icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını isteyecektir. Öte yandan tahliye taahhütnamesi adi yazılı şekilde düzenlenmiş ise, kiracının imzaya itiraz etmesi veya icra mahkemesince itirazın kaldırılması talebinin reddi durumunda, kiraya veren İcra ve İflas Kanunu madde 275/4 uyarınca Sulh Hukuk Mahkemesine başvurarak itirazın iptalini ve taşınmazın tahliyesini istemesi gerekecektir. 

    ·                   Dava Yoluyla Kiralanan Taşınmazın Tahliyesi

    Kiraya verenin başvurabileceği bir diğer yol ise tahliye davası açmaktır. Bu davalarda görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemeleri olup, kiraya veren bu davayı tahliye taahhüdünde yer alan tahliye tarihinden başlayarak 1 ay içerisinde açmalıdır. Ancak, TBK madde 353’te yer alan düzenlemeye göre, 1 aylık dava açılması gereken süre içerisinde, kiraya veren dava açacağını yazılı olarak kiracıya bildirmesi halinde bu süre bir kira yılı uzayacaktır.

 

 

Av. Benginur MERCAN