İHTİYAÇ NEDENİYLE TAHLİYE DAVASI (TBK m.350)

            Kiraya veren, kiralanan için kendi ihtiyacı oluşması sebebiyle kiracının tahliyesini talep etme hakkına sahiptir. Bu tahliye talebi yalnızca kendi ihtiyacı sebebiyle değil, kiraya verenin eşi, altsoyu, üstsoyu ya da kanunen bakmakla zorunlu olduğu kişilerin ihtiyaçları halinde de istenebilir. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 350. maddesinde ele alınan bu düzenlemeye ihtiyaç nedeniyle tahliye davası denir.

Söz konusu davada ileri sürülen ihtiyaç iddiasının gerçek, zorunlu ve samimi olduğunun ispat edilmesi gerekmektedir. İhtiyacın bu koşulları karşılayıp karşılamadığına hâkim, kiraya verenin hayat tarzına, hayatı yönetimine, sosyal yaşam düzeyine o anda var olan koşulların varlığına göre karar verir. Ancak hâkim bu değerlendirmeyi yaparken kiraya veren tarafın ihtiyacını konut kavramını aşacak biçimde yorumlamamalıdır. Örneğin evin depo olarak kullanılması amacı, kiracının tahliyesini gerektirmez.

Aynı zamanda bu ihtiyacın devamlılık arz etmesi de şarttır. Geçici ihtiyaç nedeninin tahliye nedeni yapılamayacağı gibi henüz ortaya çıkmamış bir ihtiyacın ve gerçekleşmesi uzun zaman alacak olan bir ihtiyacın da tahliye sebebi olarak ileri sürülmesi mümkün değildir. Yani söz konusu ihtiyaç sebebinin hem dava tarihinde hem de yargılama esnasında devam etmesi gerekmektedir.

Kiraya verenin malik olma zorunluluğu olmadığı için, ihtiyaç nedeniyle tahliye davasını yalnızca malik değil, malik olmayan kiraya veren de sözleşmeyi sona erdirmek için açabilir. Aynı zamanda Yargıtay’ın yerleşik kararlarına göre bu davayı kiraya veren dışında, kiraya veren olmayan malik ve intifa hakkı sahibi de açabilir.

Hangi hallerde konut gereksinimi olduğu konusunda kanun açık bir belirtme yapmamıştır. Burada değerlendirme ve belirleme hakimdedir. Yargıtay’ın bu konuda çeşitli ölçütleri de mevcuttur. Her ne kadar Yargıtay verdiği kararlarda bazen tutarsız kalsa da bunlara şu şekilde örnekler verilebilir:

     · Kiraya verenin kendisinin kirada oturması bir neden sayılabilir. Bazı kararlarında salt bu sebebi tahliye için yeterli görürken bazı kararlarında kirada oturduğu evden çıkarılma tehlikesi şartını aramıştır.

     · Kira sözleşmesi düzenlenirken ortada var olmayan bir sebebin sözleşme yapıldıktan sonra (kiraya verenin kendisi veya ailesinden biri için) ortaya çıkması halleri tahliye davasının konusu olabilir. Sağlık sorunları bunun en belirgin örneğidir.

   · Kiraya verenin çocuklarının evlenmesi veya eğitimi amacıyla bir yerde bulunması gerektiği hallerde çocukların taşınmaza ihtiyaç duyması bir tahliye sebebi örneğidir.

    · Kiraya veren yurt dışında yaşıyorsa ve artık Türkiye’ye dönecekse, ya da yurt içinde farklı bir şehre atanması sebebiyle eğer gittiği yerde kirada olan bir taşınmazı varsa ihtiyaç nedeniyle tahliyesini isteyebilir.

   · Kiraya verenin yeni çocuğu doğacaksa veya çocuklarının büyümesiyle mevcut evleri yetersiz kalacaksa ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilir.

  · Kiraya verenin yazlık ihtiyacını karşılaması için de tahliye davası açılabilir. Bu halde gereksinim duyulduğunun kabulü için sürekli oturma şartının aranmadığı görülmektedir.

   · Kiraya verenin gereksinimi zorunlu, gerçek ve samimi ise konut olarak kullanılan yer iş yeri olarak kullanıma uygunsa iş yeri gereksinimi için boşaltılması talep edilebilir.

İhtiyaç nedeniyle tahliye davasının TBK m.350/2 uyarınca, belirli süreli sözleşmelerde sözleşme süresinin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde ise kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyarak belirlenecek tarihten başlayarak 1 ay içinde açılması gerekir.

İhtiyaç nedeniyle tahliye davası açmak için ihtarname gönderme şartı yoktur. Ancak sözleşmede bu konuyla ilgili özel bir düzenleme varsa ona uyulması gerekmektedir. Gönderilen ihtarda ihtiyaç iddiasından bahsedilme zorunluluğu yoktur. Davanın süresi içinde açılmış olması yeterlidir.

 

Stj. Av. Bilge Sultan BAKİ