YENİDEN İNŞA VEYA İMAR NEDENİYLE TAHLİYE DAVASI (TBK m. 350/2)

          Günümüzde kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklar giderek artmakta, bildirim yoluyla kira sözleşmesine son veremeyen kiraya verenler dava yoluna başvurmayı tercih etmektedir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında dava yoluyla sona erme nedenlerinden biri olan yeniden inşa veya imar TBK m. 350/2’de düzenlenmektedir.

“Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.”

  Burada dikkat edilmesi gereken husus, her tadilatın TBK m. 350/2 uyarınca tahliye davasının konusunu oluşturamayacağıdır. Yeniden inşa nedeniyle tahliyenin şartları hem Türk Borçlar Kanunu’nda hem de içtihatlarda yer bulmaktadır.

 

   1. Kiralananın yeniden inşa veya imarı amacıyla yapılacak esaslı tadilatının gerekli olması (esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi)

 

Kiralananda yapılacak yeniden inşa veya tadilat esaslı ve gerekli olmalıdır. Keşif, bilirkişi incelemesi ve mahkemenin takdiri ile tadilatın esaslı olup olmadığı değerlendirilecektir. Yerleşik Yargıtay içtihatlarına göre harap haldeki taşınmazın yıkılıp baştan inşa edilmesi, taşınmaza sonradan asansör veya banyo eklenmesi, iş hanı olarak kullanılan taşınmazın otele çevrilmesi gibi durumlar esaslı tadilat kabul edilirken taşınmazın iç bölümlerinde değişiklik yapılması, balkon kapatılması, depreme dayanıklılığı artırmak için güçlendirme amaçlı hazır beton dökülmesi gibi tadilatlar esaslı kabul edilmemektedir.

 

   2. Yeniden inşa veya imar amacıyla yapılacak tadilat sırasında kiralananın kullanımının imkânsız olması

 

Kiralananın kullanımının imkânsız olup olmadığı her somut olay özelinde ayrı değerlendirilecektir. Burada dikkat edilmesi gereken kiralananın kullanımının imkânsız olduğu her durumda tahliye kararı verilmeyeceğidir, zira bu imkânsızlık geçici süreli ise geçici tahliye kararı verilebilmektedir. Yerleşik Yargıtay içtihatlarına göre de yapılmak istenen tadilatın geçici tahliye gerektirip gerektirmediği, ikametin fennen mümkün olup olmadığının belirlenmesi sonucuna göre bir karar verilmesi gerekmektedir. (6. Hukuk Dairesi 2014/7869 E., 2014/9778 K.)

 

     3. Yeniden inşa veya imara ilişkin onaylı projenin mahkemeye sunulmuş olması

 

Bu şart kanun ile düzenlenmese de yerleşik Yargıtay içtihatlarında yer almakta ve esaslı tadilat nedeniyle tahliye davalarında zorunlu görülmektedir. Bu hususun zorunlu görülmesinin nedeni kiraya verenin gerçek olmayan yahut basit tadilat gerekçeleri ileri sürerek kiracısını tahliye etmesine engel olmak, başka deyişle kiracıyı korumaktır. Söz konusu proje belediyece tasdikli mimari veya avan proje olmalıdır, dava sırasında bilirkişi marifetiyle projenin uygulama kabiliyeti değerlendirilecektir. İlgili projenin dava açıldığı esnada sunulması zorunlu olmayıp, yargılama devam ederken de sunulabilir.

 

TBK m. 355/2’te yeniden inşa veya imar nedeniyle tahliye edilen taşınmazı yeniden kiralama yasağı yer almaktadır. İlgili maddede taşınmazın tadilat öncesi eski hali ile 3 yıl geçmedikçe başkasına kiralanamayacağı belirtilmektedir. Tadilat sonrası yeni haliyle ise önceki kiracının kiralama konusunda öncelik hakkının bulunduğu, bu öncelik hakkının kiraya veren tarafından yazılı bildirim yolu ile eski kiracısına bildirilmesi gerektiği, eski kiracının ise bir ay içinde öncelik hakkını (kullanacaksa) kullanması gerektiği, öncelik hakkı sona erdirilmedikçe yine 3 yıl geçmeden taşınmazın başkasına kiralanamayacağı düzenlenmektedir.

Kiraya veren bu hükümlere aykırı davranması durumunda eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür.

Kiralama yasağı yalnızca tahliye davası sonucu verilmiş tahliye kararı sonucu tahliye edilen taşınmazlarda söz konusu olacaktır. Kendi rızasıyla yahut kiraya verenle anlaşarak kiralananı tahliye eden eski kiracı yeniden kiralama yasağına dayanarak tazminat talep edemeyecektir.

TBK m. 350/2 uyarınca açılacak tahliye davalarında görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesi, yetkili mahkeme kiralananın bulunduğu yer mahkemesidir.

Son olarak dikkat edilmesi gereken husus tahliye davasının süresinde açılmasıdır. Yukarıda sayılan tüm şartlar sağlanmış olsa bile süresinde açılmayan dava reddedilecektir. Yeniden inşa veya imar nedeniyle tahliye davası belirli süreli sözleşmelerde kira süresinin sonunda 1 ay içinde, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak (her 6 aylık dönemin bitiminden en az 3 ay önce fesih bildiriminde bulunarak) belirlenecek tarihten başlayarak 1 ay içinde açılmalıdır. 01/09/2023 tarihinde yürürlüğe giren 7. Yargı Paketi ile kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıkların zorunlu arabuluculuğa tabi hale getirildiği, tahliye davası açılmadan önce arabulucuya başvurarak düzenlenecek anlaşamama son tutanağı sonrasında dava açılması gerektiği hususu unutulmamalıdır.

 

Stj. Av Dilara TURFANDA