KAT MÜLKİYETİNİN DEVRİ MECBURİYETİ

     Kat mülkiyetinin devri mecburiyeti, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 25.maddesinde ayrıntılı olarak düzenlenmiş olup hükümdeki temel amaç, mülkiyet hakkını toplum yararına aykırı kullanan kişinin ortak yaşamdan çıkarılmasıdır. Söz konusu yasa; uymakla yükümlü olduğu borç ve yükümü yerine getirmeyen ve bu nedenle diğer kat maliklerinin haklarını çekilmez hale gelecek ölçüde ihlal eden bağımsız bölüm maliklerine bir yaptırım uygulamaktadır. Bu yaptırım bağımsız bölümün mülkiyetinin kat maliklerine devredilmesidir.

Mülkiyet hakkının dokunulmazlığına ilişkin bu kadar ağır bir yaptırımın koşullarının kanun koyucu tarafından sınırlandırılması kaçınılmaz olup bugünkü yazımızda bu hakkın doğumu için gerekli koşullardan ve dava sürecinden kısaca bahsedeceğiz.

A-      KOŞULLARI

1- Kat Malikinin Borç ve Yükümlerini Diğer Kat Malikleri İçin Çekilmezlik Derecesinde İhlal Etmesi

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 25.maddesinin uygulanabilmesi için kat maliklerinin sadece borç ve yükümlülüklerini ihlal etmesi yeterli olmayıp aynı zamanda bu ihlalin diğer kat malikleri için çekilmezlik derecesine ulaşması gerekmektedir. Kat maliklerinin borç ve yükümleri sadece Kat Mülkiyeti Kanunu’nda düzenlenenlerden ibaret olmayıp kat mülkiyetine ilişkin farklı kanunlarda belirtilen borç ve yükümler de uygun düştüğü takdirde “çekilmezlik koşulu” bağlamında hâkim tarafından dikkate alınabilir.

Ayrıca her ne kadar çekilmezlik ilkesi hâkimin takdirine bırakılmış ise de mezkûr kanunun 25.maddesinin 3.fıkrasında sayılan üç durumda, diğer kat maliklerinin haklarının çekilmez hale gelecek şekilde ihlal edildiği kabul edilmiştir.

Mezkûr kanun maddesine göre bir kat malikinin; a) Ortak giderlerden ve avanstan kendine düşen borçları ödemediği için hakkında iki takvim yılı içinde üç defa icra veya dava takibi yapılmasına sebep olunması; b) Anagayrimenkulün bulunduğu yerin sulh hâkimi tarafından 33 üncü madde gereğince verilen emre rağmen, bu kanunda yazılı borç ve yükümleri yerine getirmemek suretiyle öteki kat maliklerinin haklarını ihlal etmekte devamlı olarak bir yıl ısrar edilmesi; c) Kendi bağımsız bölümünü randevu evi veya kumarhane veya benzeri yer olarak kullanmak suretiyle ahlak ve adaba aykırı harekette bulunması şeklindeki durumlarda her halde kat malikleri için çekilmezlik koşulunun gerçekleştiği kabul edilir. Kısacası Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 25.maddesinin 3.fıkrasında sayılan üç halde çekilmezlik koşulunun gerçekleştiği yoruma gerek kalmaksızın kabul edilmektedir.

     2-  Çifte Çoğunluk İlkesi

Bağımsız bölüm mülkiyetinin zorunlu devri davasının açılabilmesi için ikinci koşul bu kararın diğer kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğuyla -aksi kat mülkiyetini düzenleyen sözleşmede kararlaştırılabilir- karara bağlanmasıdır. Söz konusu davanın açılabilmesi için kat maliklerinin çifte çoğunlukla karar alması yeterli olup ilgili kat maliklerinin bir kısmının iş bu davayı açmak istememesi halinde dava diğer kat malikleri tarafından da açılabilir.

                3-  Dava Açılması

Bahse konu dava borç ve yükümlerini çekilmezlik derecesinde ihlal eden kat maliki aleyhine diğer kat maliklerince açılır. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 25.maddesinde bağımsız bölüm mülkiyetinin zorunlu devri davasının açılmasında hangi mahkemenin görevli olduğu hüküm altına alınmamışsa da aynı yasanın Ek 1. Maddesi ile bu boşluk giderilmiş, iş bu davada görevli mahkemenin Sulh Hukuk Mahkemesi olduğu açıkça hüküm altına alınmıştır. Yer bakımından yetkili mahkemesi ise anataşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Kısacası bağımsız bölüm mülkiyetinin zorunlu devri davalarında anataşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemeleri görevli ve yetkili mahkemelerdir.

Tüm bunların yanı sıra iş bu davalar için önem arz eden diğer bir husus, bağımsız bölümün kat maliklerine hangi oranlarda devredileceğidir. Şöyle ki; Bağımsız bölüm, davacı sıfatına sahip kat maliklerine bedeli ödenmek kaydıyla arsa payları oranında devredilir(KMK m.25/2). Kanun maddesinde de belirtildiği üzere kanun koyucu bağımsız bölümün eşit değil arsa payları oranında dağılmasını uygun görmüştür.

             4-      Değerin Belirlenmesi

Devredilecek bağımsız bölümün değeri hesaplanırken hükme en yakın tarihe göre değer belirlenir. Hâkim, hüküm vermeden hemen önce davacıların devir bedelini ödemesine karar verir, bu kararda bedelin bankada üçer aylık vadeli hesaba yatırılması ve makbuzunun ortaya koyulması için gerekli süre belirtilir.

             B-    HAK DÜŞÜRÜCÜ SÜRE

Dava hakkı, bağımsız bölümün devrine ilişkin kat maliklerince alınan dava açma kararının öğrenilmesi tarihinden itibaren altı ay ve her halde beş yıl içinde kullanılmazsa düşer(KMK m.25/4). Görüldüğü üzere kanunda altı aylık ve beş yıllık hak düşürücü süreler belirlenmiştir. Bunun yanı sıra henüz dava açılmadan bağımsız bölümün devrine ilişkin sebebin ortadan kalkması halinde dava açma hakkı ortadan kalkacaktır.

 

Stj. Av. Gülsüm ESER