ARAZİNİN MÜLKİYETİNİN MALZEME SAHİBİNE VERİLMESİ (TMK m. 724)

     Yapı değerinin açıkça arazi değerinden yüksek olduğu durumlarda iyi niyetli   taraf   TMK m. 724’e göre uygun bir bedel karşılığında yapının ve arazinin tamamının veya yeterli bir kısmının mülkiyetinin malzeme sahibine verilmesini isteyebilir. Yerleşik Yargıtay içtihatlarına göre TMK m. 724’ün uygulanabilmesi için 3 ana koşul ve 1 ek koşul aranmaktadır.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 10.02.2010 tarih 2010/29 E., 2010/66 K. sayılı kararında bu koşullar sayılmaktadır. Genel hükümlere göre “yapı”nın üzerinde bulunduğu taşınmazın mütemmim cüzü haline geldiği ve o taşınmazın mülkiyetine tabi olduğu kabul edilse de, arazideki yapılar ile ilgili özel düzenleme bulunmaktadır (TMK m.722 – m. 724). Dolayısıyla yapı değerinin arazi değerinden yüksek olduğu durumlarda özel hükümlere göre değerlendirme yapmak gerekmektedir. Malzeme sahibinin TMK m. 724’e dayanarak tescil talebinde bulunabilmesi için gerekli koşullar aşağıda sıralanmaktadır:

    1-      Malzeme sahibinin iyi niyetli olması

Taşınmaz mülkiyetinin yapı sahibine verilebilmesi için öncelikle malzeme sahibinin inşaatın başladığı andan tamamlandığı ana kadar iyi niyetli olduğunun kabulü gerekmektedir. İyi niyetten kasıt malzeme sahibinin el attığı taşınmazın başkasının mülkü olduğunu bilmemesi, kendisinden beklenen dikkat ve özen göstermesine rağmen bilebilecek durumda olmaması yahut yapıyı inşa etmekte haklı bir sebebinin bulunmasıdır. TMK m. 724’e dayanılarak açılan tescil talepli davalarda iyi niyetin varlığı mahkemece re’sen araştırılacaktır. Yapı sahibinin iyi niyet koşulunu sağlamadığı durumlarda diğer koşulların gerçekleşip gerçekleşmediğine dair değerlendirme yapılmasına gerek bulunmamaktadır. 

    2-      Yapının değerinin arazi değerinden açıkça fazla olması

Yapının değerinin arazi değerinden açıkça fazla olduğu kolayca anlaşılmalıdır. Bu koşul dava tarihine ve objektif esaslara göre belirlenecektir. İnşaatın kapsadığı alanın bölünmesi mümkün ise arazi değeri yalnız bölünebilen kısma göre, bölünemiyorsa arazinin tamamının değerine göre bulunmalıdır.

    3-      Malzeme sahibinin arazi malikine uygun bir bedel ödemesi

Arazinin malikine ödenecek uygun bedel genellikle yapı için gerekli olan arazi miktarının dava tarihindeki gerçek değeri olarak kabul edilmektedir. Taşınmazın bir kısmının devredilmesi sonucu devredilmeyen kısmın değeri düşecekse bedel taşınmaza bağlı öteki zararlar da göz önünde bulundurularak hakkaniyete uygun olarak hesaplanmalı, iptale konu zemin bedeli arsa sahibine ödenmek üzere depo ettirilmeli, önceden ödenmiş olan bir bedel var ise bu miktar ödenecek bedelden mahsup edilmelidir.

   4-      (Ek koşul) Yapının bulunduğu arazi parçasının ana taşınmazdan ifrazının mümkün olması gerekliliği

Yukarıda sayılan üç ana koşulun yanında, yapının bulunduğu arazi parçası davalıya ait taşınmazın bir kısmını kapsıyor ise tescile konu olacak yer, inşaat alanı ile zorunlu kullanım alanını kapsayacağından mahkemece iptal ve tescile karar verebilmek için bu kısmın ana taşınmazdan ifrazının (bölünmesinin) mümkün olması gerekmektedir.

Yerleşik Yargıtay içtihatlarına göre TMK m. 724 uyarınca açılan tescil talepli davalarda dava konusu yapının yıkılmasının fahiş zarar doğurup doğurmayacağı bilirkişi raporu ve diğer deliller değerlendirmek suretiyle belirlenecek, fahiş zararın oluşacağı kanaatine varılırsa taşınmaz maliklerine yapıyı temellük etmek isteyip istemedikleri sorulacak, temellük etmek isterlerse mahkemece belirlenecek bedelin depo edilmesi için süre verilecek, bedelin depo edilmemesi halinde de kademeli olarak tarafların ileri sürdükleri istemleri dikkate alınarak karar verilecektir.

 

Stj. Av. Dilara TURFANDA