İKİ HAKLI İHTAR NEDENİYLE TAHLİYE DAVASI

Kiracının kirasını ödemediği hallerde ev sahibi tarafından bir kira yılı içerisinde iki haklı ihtar gönderilmesi durumunda, ev sahibi “iki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası” açma hakkı kazanır.

     İki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası açmak için gerekli koşulların sağlanması gerekmektedir. Bu koşullar:

    -          Haklı sebeplerin varlığı,

    -          İhtarların bir kira yılı içerisindeki iki ayrı aya ait olması,

    -          Kira yılının sona ermesinden itibaren bir ay içinde davasının açılmış olması şeklindedir.

İki haklı ihtar nedeniyle tahliye davasının şartları Türk Borçlar Kanunun (TBK) madde 352/2’de düzenlenmiştir. TBK 352/2 şu şekildedir;

“Kiracı, bir yıldan kısa süreli kir sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kirayı veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarın yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.”

Söz konusu ihtarnamelerin haklı sebeplere dayanması gerekmektedir. Kiracının kirayı zamanında ödememesi haklı sebep olarak kabul edilebilir. Fakat kiracı eğer ihtarname eline ulaşmadan önce bir ödeme yaptıysa o halde kiracıya ihtar çekilemez.

Eğer ihtar yazılı bir şekilde yapılmadıysa kiracının bu yolla tahliyesi sağlanamayacaktır. Çünkü iki haklı ihtar nedeniyle tahliye davasının açılabilmesi ihtarın yazılı yapılma şartına bağlıdır.

Çekilen ihtarnamelerin bir kira yılı içerisinde iki farklı aya ait olması şarttır. Örneğin 06.06.2024 tarihinde başlayan bir yıllık kira sözleşmesinde, 06.06.2025 tarihine kadar iki farklı ayda kira bedelinin ödenmemiş olması gerekmektedir. Bu iki ayrı ödeme tarihi için de ayrı ayrı ihtarnamelerin çekilmesi gerekmektedir. Eğer sözleşme bir yıldan uzun süreli ise aynı kira yılında ya da bir kira yılını aşan sürede iki kez ödenmemesi şartı aranacaktır.

Yapılan ihtarnameler eğer kiracıya tebliğ edilmemişse ihtarname çekilmiş sayılmamaktadır.

İki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası, ihtarnamelerin çekildiği kira yılının sona ermesinden itibaren 1 ay içerisinde açılmalıdır. Aksi halde ev sahibi tahliye davası açamayacaktır.

Örneğin 16.06.2018 yılında başlayan ve 16.06.2019 yılında sona eren bir kira sözleşmesi için ihtar çekileceğini ele alalım. Kiracı, 16.08.2018 ve 16.02.2019 tarihlerinde ödeme yapmamıştır. Bu durumda ev sahibi ayrı ayrı iki ihtarname göndermişse ihtarlar çekildikten sonra 16.06.2019 tarihinden 16.07.2019 tarihine kadar tahliye davasının açılması gerekmektedir.

 

Av. Bilge Sultan BAKİ